“안녕하세요, 램프지니입니다.”
종로구는 2026년 5월 기준 평당가 1,475만원으로 서울 25개 구 중 13위에 위치하며, 현재 31개 정비구역에서 1만9,360가구 규모의 재개발이 진행되고 있습니다.
종로구에서 진행 중인 재개발 규모가 31개 구역, 1만9,360가구에 달한다는 점을 알고 계셨는지, 시세와 개발 현황을 숫자로 짚어봅니다.
1. 구내 탑5 아파트 단지
종로구는 구축 저층주거지가 많은 지역으로, 대단지 신축 자체가 흔치 않습니다. 이에 따라 소수의 대표 단지가 시세를 주도하는 구조입니다.
| 단지명 | 위치 | 특징 |
|---|---|---|
| 경희궁자이 | 당주동·사직동 | 종로구 대표 대단지(약 2,533세대), 2017년 입주 |
| 인왕산2차아이파크 | 사직동 | 2015년 입주, 경복궁역 인접 |
| 종로중흥S클래스 | 무악동·숭인동 | 2013년 입주 |
| 사직아파트 | 필운동 | 소규모 구축 단지, 경복궁역 인접 |
| 롯데캐슬로잔 | 홍파동 | 강북삼성병원 인근 |
지도로 확인하면, 종로구 탑5 단지는 대부분 사직동·무악동·필운동 축, 즉 경복궁역 서쪽 구간에 밀집되어 있습니다. 창신·숭인 재개발 벨트(구 동쪽)에는 아직 이 규모의 신축 대단지가 형성되어 있지 않다는 점도 확인됩니다.
경희궁자이가 사실상 종로구의 대표 단지 역할을 하고 있으며, 나머지는 상대적으로 소규모이거나 연식이 있는 단지들입니다. 강남권과 같은 대단지 브랜드 경쟁 구도보다는, 입지(역세권 여부)에 따라 시세가 갈리는 구조에 가깝습니다.
2. 최근 시세 움직임
2026년 5월 기준, 종로구의 평균 평당가는 1,475만원입니다. 이는 서울 25개 구 중 13위, 전국 기준 16위에 해당하는 수치로, 서울 중위권에 위치합니다.
실거래 사례를 보면, 사직동 사직로8길 인근 70.8㎡가 2025년 10월 12억8,000만원, 무악동 84.85㎡가 같은 시기 23억원에 거래되었습니다. 반면 필운동 111.97㎡는 13억5,000만원, 내수동 109.91㎡는 10억8,000만원 수준으로, 같은 종로구 내에서도 위치와 단지에 따라 평당가 차이가 상당히 크게 나타납니다.
전세가율과 최근 1년 상세 변동률은 확인 안 됨 상태이며, 실거래가 데이터가 추가로 축적되는 대로 업데이트합니다.
3. 향후 입주 예정 물량
종로구는 대규모 신축 공급이 활발한 지역은 아닙니다. 서울 전체 기준으로 2026년 입주 예정 아파트(300세대 이상) 물량의 60% 이상이 동남권에 집중되어 있으며, 종로구가 속한 도심권은 상대적으로 물량이 적은 편입니다. 종로구 내 구체적인 입주 예정 세대수는 확인 안 됨 상태이며, 4번 항목의 재개발 구역들이 향후 실제 공급으로 이어지는 흐름을 지켜볼 필요가 있습니다.
4. 개발이슈
종로구는 현재 총 31개 정비구역에서 1만9,360가구 규모의 재개발이 진행되고 있습니다. 대표적인 두 곳은 다음과 같습니다.
창신동 23번지는 경사도가 20%에 육박하는 저층 노후 주거지입니다. 2024년 12월 주택정비형 재개발구역으로 지정되었고, 2025년 12월 조합설립인가, 2026년 상반기 통합심의를 앞두고 있습니다. 최고 28층, 총 1,038가구 규모로 신규 주택이 공급될 예정입니다.
숭인동 56번지는 2024년 12월 재개발구역으로 지정되었으며, 2025년 12월까지 사업 시행 방식이 결정될 예정입니다.
신속통합기획이 확정된 창신동 23-606·629번지 일대에는 최고 29층, 4,542가구 규모의 대단지가 계획되어 있습니다. 이 구역이 실현되면 종로구 내 재개발 지역 중 가장 큰 규모의 신축 단지가 될 것으로 전망됩니다.
💡 지니의 생각
종로구는 “노후도 높은 저층주거지 → 재개발벨트”로 전환되는 시점에 위치한 지역으로 판단됩니다. 경희궁자이처럼 이미 자리 잡은 신축 단지는 안정적인 시세를 유지하고 있는 반면, 창신·숭인 일대는 조합설립, 통합심의, 사업시행방식 결정 등 초기 단계인 구역이 다수입니다. 재개발 초기 단계 진입은 그만큼 장기간이 소요된다는 의미로, 단기 시세차익보다는 5년 이상의 긴 호흡으로 접근할 필요가 있는 지역입니다. 반면 이미 완성된 경희궁자이와 같은 단지는 종로구 도심 접근성이라는 프리미엄을 현재 시점에 바로 확보할 수 있는 선택지입니다.
요약: 종로구는 평당가 기준 서울 정중앙(13위)에 위치하나, 31개 구역·1만9,360가구 규모의 재개발이 진행 중이어서 향후 몇 년간 서울 내에서 가장 역동적으로 변화할 지역 중 하나로 꼽힙니다. 다음 편에서는 종로구 다음 순위인 양천구(서울 12위)를 다룹니다.
본 콘텐츠는 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고 정확한 시세와 재개발 진행 상황은 국토교통부 실거래가 공개시스템과 종로구청 공식 발표를 통해 확인하시기 바랍니다. 전세가율, 향후 입주 예정 물량 등 확인 안 됨으로 표시한 항목은 추후 업데이트합니다.
램프지니는 다음 인사이트로 다시 찾아오겠습니다.
태그: 종로구, 서울구단위분석, 경희궁자이, 창신동재개발, 숭인동재개발, 종로구시세, 서울재개발, 부동산투자분석
참고 자료
- seed-info.com, “지역별 평균 평단가 랭킹”, 국토부 실거래가 2026.5.23 데이터 기준 (2차 집계 자료, 국토부 실거래가 원본과 교차 확인 권장)
- 경향신문, “종로구, 창신·숭인 등 31곳 1만9000가구 재개발 속도”, 2025.9.17 (1차 보도)
- 집품, 종로구 아파트 최근 매매 실거래 데이터, 2025년 10월 기준 (플랫폼 집계 자료, 실거래 신고 기준과 다를 수 있음)
- 아파트봉, 종로구 2025년 아파트 매매 실거래가 데이터 (플랫폼 집계 자료)
- landstockbiz, “2026 서울 입주 아파트와 세대수, 지역별 분포 지도”, 2026.1.23 (2차 정리 자료)
