- 2026년 3분기 서울 아파트 매매 거래 중 54.7%가 기존 역대 최고가 이상으로 체결되며 과반을 넘어섰습니다.
- 강남권 고가 단지 비중은 주춤한 반면 동대문구(81.9%), 서대문구(73.5%) 등 도심 접근성이 좋은 중저가 지역이 상승세를 이끌었습니다.
- 대출 한도 규제와 전세가 상승, 공급 부족 불안감이 맞물리며 실수요 매수세가 서울 외곽과 경기 분당 등으로 확산되고 있습니다.
| 항목 | 현재 | 리스크 |
|---|---|---|
| 서울 전체 전고점 이상 거래 비중 | 54.7%(1분기 38.2% → 2분기 43.0% → 3분기 54.7%) | 단기 급등에 따른 피로감 및 추가 규제 시 거래 절벽 가능성 |
| 동대문구 전고점 이상 거래 비중 | 81.9%(1분기 45.7% 대비 급등, 서울 1위) | 중저가 실수요 추격 매수 집중으로 가격 부담 가중 |
| 강남 3구 및 용산 전고점 이상 비중 | 강남 43.0%(하락), 서초 62.6%(하락), 용산 66.9%(하락) | 초고가 단지 진입 장벽과 대출 규제로 인한 거래 탄력 둔화 |
| 성남 분당구 전고점 이상 거래 비중 | 94.1%(경기 전체 22.4% 대비 압도적 1위) | 서울 선도 지역과의 갭메우기 과열 및 정비사업 기대감 선반영 |
안녕하세요, 지니입니다 🙌 요즘 부동산 뉴스를 챙겨보다 보면 시장 흐름이 정말 심상치 않다는 걸 체감하게 돼요. 흔히 말하는 ‘똘똘한 한 채’ 열풍을 넘어, 이제는 서울 아파트 전반으로 신고가 행진이 번지고 있다는 통계가 속속 나오고 있거든요.
혹시 “지금이라도 내 집 마련에 나서야 하나, 아니면 상투를 잡는 건 아닐까?” 고민해 보신 적 있으신가요? 고가 아파트 이야기인 줄 알았는데 우리 동네 집값까지 들썩여서 당황스러웠던 적은 없으셨나요?
1. 서울 아파트 둘 중 하나는 신고가? 불붙은 통계의 실체
국토교통부 실거래가 시스템 데이터를 토대로 직방이 집계한 결과에 따르면, 2026년 3분기 서울 아파트 매매 중 동일 단지·동일 면적 기준 가격 비교가 가능한 1만 930건 가운데 무려 54.7%인 5,977건이 전고점을 돌파했거나 동급 가격에 거래됐어요. 여기서 전고점은 2025년 말까지의 최고 거래가를 뜻하는데요, 절반을 훌쩍 넘는 거래가 역사적 최고가를 갈아치운 셈입니다.
놀라운 건 상승세의 속도예요. 올해 1분기만 해도 전고점 이상 거래 비중은 38.2%에 불과했거든요. 그런데 2분기에 43.0%로 올라서더니, 3분기에는 54.7%로 매 분기 가파른 계단식 상승을 기록하고 있습니다. 서울 25개 자치구 가운데 무려 22개 구에서 1분기 대비 전고점 돌파 비중이 훌쩍 뛰었어요.
2. 강남은 주춤, 동대문·성북은 급등? 완전히 뒤바뀐 주도권
이번 장세에서 가장 눈에 띄는 포인트는 바로 상승을 주도한 ‘주인공’이 바뀌었다는 점입니다. 연초 시장을 이끌던 고가 주택 밀집 지역은 오히려 비중이 줄었거든요. 실제로 강남구는 1분기 55.0%에서 3분기 43.0%로 떨어졌고, 서초구는 67.6%에서 62.6%로, 용산구 역시 71.3%에서 66.9%로 전고점 이상 거래 비중이 낮아졌습니다. 이른바 ‘상급지’의 피로감이 엿보이는 대목이죠.
반면 도심 접근성이 좋은 중저가 밀집 지역은 불장이었습니다. 동대문구는 1분기 45.7%에서 3분기 무려 81.9%로 치솟으며 서울 25개 구 가운데 최고치를 찍었어요. 성북구도 32.1%에서 68.5%로 두 배 이상 뛰었고, 서대문구(44.4%→73.5%), 중랑구(13.2%→41.4%)도 기록적인 폭등세를 보였습니다. 심지어 은평구(50.0%), 강북구(34.5%), 노원구(24.9%), 도봉구(12.4%) 같은 외곽 지역까지 전고점 돌파 거래가 연초보다 눈에 띄게 확대되는 ‘갭메우기’가 뚜렷해졌습니다.
3. 15억 이하 쏠림과 수도권 확산, 우리가 주목해야 할 이유
왜 이런 역전 현상이 벌어졌을까요? 전문가들은 대출 규제선과 밀접한 연관이 있다고 분석합니다. 현행 주택담보대출 한도가 6억 원 수준으로 묶여 있다 보니, 대출을 최대로 일으켜 진입할 수 있는 15억 원 이하 중저가 아파트로 실수요자가 대거 몰린 것이죠. 여기에 전세 사기 여파와 임대차 가격 상승, 향후 신규 입주 물량 부족에 대한 불안 심리가 실수요자들의 등을 떠민 모양새예요.
이러한 열기는 경기도로도 번졌습니다. 3분기 경기 지역 매매 거래 3만 3,619건 중 22.4%가 전고점을 넘겼는데, 특히 성남시 분당구는 94.1%라는 압도적인 수치를 기록했습니다. 성남 수정구(77.2%), 용인 수지구(74.1%), 하남시(73.6%)처럼 서울과 인접한 핵심지도 뜨거웠죠. 반면 파주(4.0%)나 의정부(6.4%)는 한 자릿수에 머물러, 수도권 내에서도 인프라와 직주근접 여부에 따른 양극화가 극명하게 갈리는 모습입니다.
💡 지니의 생각 요즘 유행하는 말로 ‘이왜진(이게 왜 진짜지?)’ 싶을 정도로 통계 숫자가 매섭게 느껴지네요. 강남권이 가격 저항선과 강력한 규제에 부딪혀 숨을 고르는 사이, 실수요자들이 감당 가능한 가격대의 도심 중저가 단지로 발길을 돌린 형국입니다. 다만 이런 갭메우기 장세는 대출 여력에 기대어 움직이는 만큼, 거시경제의 금리 변동이나 정책 기조 변화에 취약할 수 있다는 점을 항상 염두에 두고 냉정하게 접근할 필요가 있어 보여요.
정리하며
오늘은 서울 아파트 전고점 돌파 거래 비중 54.7% 돌파와 중저가 중심의 키 맞추기 장세를 꼼꼼히 살펴봤어요. 다음에는 이번 분기 경기도에서 유독 뜨거웠던 성남 분당구와 용인 수지구를 중심으로 1기 신도시 정비사업 추진 현황을 다뤄보겠습니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다 😊.
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