서울 아파트 83주 연속 상승, 신기록 앞둔 시장의 민낯

안녕하세요, 지니입니다 🙌 요즘 부동산 뉴스를 열어보면 숨이 턱 막힌다는 분들이 참 많습니다. 집값이 잡힐 듯하면서도 통계만 보면 여전히 상승세의 긴 터널 속에 서 있는 모양새인데요, 오늘은 부동산 시장의 최대 화두인 서울 아파트 매매가격 흐름을 차근차근 짚어보려 합니다.

“금리도 오르고 집값도 꺾였다는데, 왜 내 주변 아파트는 여전히 비쌀까?”라는 의문, 최근에 가져보신 적 없으신가요? 정부 대책은 계속 나오는데 정작 시장은 왜 딴판으로 움직이는 걸까요?

1. 83주 vs 85주, 역대급 상승세의 속내 들여다보기

한국부동산원 집계 기준으로 서울 아파트 주간 매매가격이 지난해 2월 첫째 주(2월 3일)부터 올해 9월 첫째 주(9월 7일)까지 무려 83주 연속으로 올랐습니다. 과거 문재인 정부 시절 세워졌던 역대 최장 상승 기록이 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어진 85주 연속이었는데요. 이제 불과 2주만 더 오르면 종전 기록을 갈아치우는 셈이라, 이른바 ‘역대급 랠리’가 아니냐는 목소리가 나오는 것도 무리는 아닙니다.

하지만 우리가 진짜 주목해야 할 부분은 연속 주수보다 ‘상승의 밀도’예요. 지난 83주 동안 서울 아파트 누적 상승률은 17.16%에 달합니다. 과거 85주 연속 상승 당시의 누적 상승률인 7.71%와 비교하면 무려 두 배 이상 가파르게 뛰어오른 셈입니다. 올해 3월 셋째 주에는 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 나오면서 주간 0.05%까지 상승폭이 줄기도 했지만, 9월 첫째 주에도 0.20% 상승을 기록하며 상승세 자체는 꺾이지 않고 있습니다.

상승폭 자체는 직전 주의 0.22%에서 0.20%로 0.02%포인트 줄어들며 다소 숨고르기에 들어간 모습이지만, 바닥을 단단히 다지며 누적된 가격 피로감은 과거 어느 때보다 심각한 상황입니다.

2. 강남은 식어가는데 외곽은 불타오르는 엇박자

그렇다면 서울 전체가 골고루 다 오른 걸까요? 속을 열어보면 완전히 딴판입니다. 요즘 시장의 가장 큰 특징은 극심한 디커플링, 그러니까 ‘동조화의 붕괴’ 현상인데요. 9월 첫째 주 기준 강남구(-0.35%)와 서초구(-0.30%)는 이미 5주 연속 하락세를 나타내고 있고, 송파구(-0.02%)마저 21주 만에 하락세로 돌아섰습니다. 시장을 이끌던 이른바 강남 3구가 일제히 마이너스로 고개를 숙인 것이죠.

반면에 강남을 제외한 서울 22개 자치구는 정반대의 길을 걷고 있습니다. 강북구(0.46%), 도봉구(0.43%), 서대문구(0.43%), 성북구(0.42%), 관악구(0.41%), 중랑구(0.40%) 등 중하위권 지역들이 0.4%대의 가파른 오름세를 지속하고 있거든요. 고가 주택 밀집 지역이 식어가는 동안, 상대적으로 가격 진입장벽이 낮은 지역으로 매수세가 밀려가는 전형적인 풍선효과가 확인됩니다.

이러한 현상의 배경에는 세제 압박이 있습니다. 전문가들은 장기보유특별공제율 축소와 장기거주소득공제 한도 신설 같은 실거주 중심의 세제 개편이 현실화되면서 고가 주택 보유자들의 양도세 부담이 급증했고, 이것이 강남권 매물을 끌어내리는 강한 압박 요인으로 작동하고 있다고 분석합니다.

3. 연 3% 기준금리와 입주 가뭄 사이, 시장의 선택은

현재 통화 당국은 물가 안정은 물론 수도권 집값과 가계대출을 억제하기 위해 기준금리를 두 번 연속 인상하며 연 3.00%까지 끌어올렸습니다. 대출 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나는 환경은 이론적으로 부동산 시장에 명백한 하방 압력으로 작용해야 맞습니다. 고가 아파트가 밀집한 지역부터 거래가 얼어붙고 가격이 조정받는 이유도 바로 여기에 있습니다.

하지만 집값의 발목을 붙잡는 거대한 변수가 하나 더 버티고 있는데, 바로 턱없이 부족한 공급 문제입니다. 한국부동산원과 부동산114 집계에 따르면 서울 공동주택 입주예정물량은 올해 하반기 1만 8,994가구, 내년 2만 2,428가구에 그치고, 2028년 상반기에는 8,246가구까지 급감할 것으로 예상됩니다. 적정 수요에 한참 못 미치는 수치죠.

금리가 높아져서 매수를 주저하는 사이, 살 집이 모자라다 보니 임대차 시장이 불안해지고 결국 이는 중저가 주택을 중심으로 한 실거주 매수세로 다시 번지는 악순환이 이어지고 있습니다. 규제와 금리 인상만으로는 공급 공백이라는 실물 한계를 넘어서기 어렵다는 지적이 끊이지 않는 이유입니다.

💡 지니의 생각 83주라는 숫자 뒤에 숨은 진짜 현실은 ‘평균의 함정’이라고 봅니다. 강남권 고가 주택은 세금과 대출 규제 폭격을 맞아 얼어붙고 있는 반면, 서울 외곽의 실수요자들은 전월세 불안과 공급 절벽에 떠밀려 무리해서라도 내 집 마련에 나서는 팍팍한 그림이거든요. 연속 상승이라는 겉포장만 보고 성급히 추격 매수에 나서기보다는, 내가 진입하려는 지역의 구체적인 입주 물량과 금리 감당 능력을 냉정하게 계산해보는 ‘현생(현실 생활… 맞죠? 😅)’ 중심의 접근이 절실한 시점입니다.

정리하며

오늘은 서울 아파트 매매가격의 83주 연속 상승 이면에 자리한 양극화와 세제, 금리 환경을 함께 살펴봤습니다. 다음 시간에는 공급 절벽이 예고된 서울 주요 지역의 정비사업 추진 현황과 실제 입주 시점 전망을 조금 더 깊이 있게 다뤄보도록 하겠습니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다 😊.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 투자·청약·법률 판단의 근거로 사용하지 마세요.

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