- 경·공매 후 보증금의 3분의 1도 못 건진 전세사기 피해자에게 차액을 지원하는 '최소보장제'가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
- 신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매가 끝나기 전이라도 보증금을 먼저 받는 '선지급·후정산제'가 함께 도입돼요.
- 정부는 관련 예산 840억 원을 편성했으며, LH를 통해 신청 후 90일 이내에 지급 여부가 결정됩니다.
| 항목 | 현재 | 리스크 |
|---|---|---|
| 전세사기 누적 피해자 수 | 4만 936명(2023년 6월~2026년 8월 말 기준) | 피해 규모 대비 지원 행정 및 구제 절차 장기화 우려 |
| 최소보장제 지원 기준선 | 임차보증금의 3분의 1(33.3%) | 최대 보장선이 전체 보증금의 33.3% 수준이라 피해자의 실질 원금 손실 잔존 |
| 관련 편성 예산 | 840억 원 | 신청자 급증 시 예산 소진 속도 및 추가 재원 확보 필요성 |
| 부정수급 및 미반납 과태료 | 최대 3000만 원 | 추후 추가 회수 시 정산 미이행에 따른 법적 분쟁 및 과태료 부담 |
안녕하세요, 지니입니다 🙌 내 집 마련 전에 거쳐 가는 전세살이, 정말 소중한 내 보증금을 하루아침에 잃을까 봐 가슴 졸이셨던 분들 참 많으시죠? 전세사기특별법 시행령 개정안이 국무회의를 통과하면서 피해자분들을 위한 최소한의 안전장치가 새로 마련되었다는 소식을 들고 왔어요. 저도 요즘 뉴스를 보면서 ‘완전 럭키비키잖아’…라고 하기엔 마음이 무겁지만, 그래도 한 줄기 숨통이 트이는 변화라 꼼꼼히 정리해봤습니다.
혹시 “경매로 집이 넘어가도 내 전세보증금은 한 푼도 못 건지는 건 아닐까?” 불안하셨나요? 아니면 “신탁사기처럼 복잡한 무권계약은 법적 보호조차 못 받는 걸까?” 걱정하셨던 적은 없으신가요?
1. 보증금 3분의 1은 무조건 지킨다: 최소보장제 계산법
국토교통부가 2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법) 시행령 개정안을 의결해, 오는 2026년 11월 13일부터 본격 시행한다고 발표했습니다. 이번 개정의 핵심 축은 바로 임차보증금의 3분의 1을 마지노선으로 지켜주는 ‘최소보장제’예요. 경매나 공매를 다 거치고도 보증금의 33.3%조차 회수하지 못한 피해자에게 정부가 부족한 금액을 직접 메워주는 제도입니다.
산정 방식은 간단하면서도 명확해요. 전체 보증금의 3분의 1에 해당하는 ‘최소보장금’에서 우선변제권이나 대항력으로 건진 돈, 경매차익, 기존에 지원받은 임대료 등을 차감한 뒤 남은 액수를 ‘최소지원금’으로 받게 됩니다. 국토부가 밝힌 사례를 보면 이해가 쏙쏙 되실 거예요. 전세보증금이 1억 5000만 원인 집에서 경매 배당 2000만 원과 경매차익 1000만 원으로 총 3000만 원만 건진 경우, 최소보장선인 5000만 원(보증금의 3분의 1)에서 3000만 원을 뺀 나머지 2000만 원을 정부가 지원금으로 채워줍니다. 결국 최소 5000만 원은 손에 쥐게 되는 셈이죠.
2. 억울한 신탁사기 피해자를 위한 선지급·후정산제
그동안 전세사기 피해 중에서도 가장 사각지대에 놓여 있던 분들이 바로 신탁사기 같은 ‘무권계약’ 피해자분들이었어요. 집주인이 신탁회사 동의 없이 임의로 계약을 맺어버려 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 제대로 주장하기 어려웠기 때문인데요. 이번 개정안은 이런 무권계약 피해자를 위해 ‘선지급·후정산제’를 공식 도입했습니다.
경·공매 절차가 다 끝나기 전이라도 보증금의 3분의 1 한도 내에서 기존 지원액 등을 뺀 ‘선지급금’을 피해자에게 먼저 지급해 일상 복귀를 돕는 구조예요. 그러고 나서 나중에 경매 등에서 추가로 돈을 돌려받게 되면 그때 사후 정산을 진행합니다. 당장 갈 곳이 없어 길거리에 나앉을 위기에 처했던 무권계약 피해자분들에게는 정말 실질적인 구제책이 열린 셈입니다.
3. 840억 원 투입과 LH 신청 절차, 주의할 점은?
이번 대책을 위해 배정된 정부 예산은 총 840억 원 규모예요. 2023년 6월부터 2026년 8월 말까지 집계된 전세사기 피해자가 무려 4만 936명에 달하는 만큼, 제도가 현장에 빠르게 안착하는 것이 무엇보다 중요한 상황입니다. 지원금 신청과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 위탁받아 도맡아 처리하게 됩니다.
신청 절차를 살펴보면 피해자가 지원금을 신청한 날부터 LH는 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지해야 해요. 부득이한 사정이 있다면 30일 범위에서 딱 한 번 연장이 가능하고, 결정 결과에 불복할 경우 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 낼 수 있습니다. 단, 주의할 점도 확실해요. 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 돌려받아 반납 사유가 생겼는데도 돈을 돌려주지 않거나, 거짓으로 과다 수령한 경우에는 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원의 과태료가 부과될 수 있으니 정산 일정은 꼭 챙기셔야 합니다.
💡 지니의 생각 보증금 전액을 돌려받지 못한다는 점에서는 여전히 뼈아픈 손실이 남는 게 사실이에요. 하지만 경매가 끝나도 단 1원조차 건지지 못해 삶의 기반이 무너지던 최악의 바닥을 막아주는 안전망이 생겼다는 점은 분명 큰 진전이라고 생각해요. 피해자 수가 4만 명을 넘어선 만큼, 이번에 마련된 840억 원의 예산 집행이 얼마나 신속하고 꼼꼼하게 이뤄질지가 진정한 피해 회복의 첫 단추가 될 것 같습니다.
정리하며
오늘은 11월 13일부터 시행되는 전세사기특별법 개정안의 핵심인 최소보장제와 선지급·후정산제 기준을 정리해드렸어요. 다음에는 이번에 신청 창구를 맡게 된 LH의 세부 접수 일정과 실제 신청 시 챙겨야 할 서류 체크리스트도 함께 들여다보겠습니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다 😊.
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 투자·청약·법률 판단의 근거로 사용하지 마세요.
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