88주 연속 오른 서울 집값, 공급 부족 누구 탓일까

안녕하세요, 지니입니다 🙌 요즘 부동산 뉴스 볼 때마다 내 집 마련은커녕 전세 구하기도 만만치 않아서 한숨 쉬시는 분들 정말 많으시죠? 통계상 서울 아파트값 상승세가 무려 88주 연속 이어지고 있다는 소식에, 저 역시 가슴이 턱 막히더라고요. 오늘은 최근 국정감사에서 아주 뜨겁게 맞붙은 서울 아파트값 급등과 공급 부족의 진짜 원인을 함께 차근차근 짚어보려 합니다.

혹시 “새 아파트는 도대체 언제 나오는 걸까?”라며 청약 홈만 새로고침하고 계신가요? 아니면 “왜 유독 특정 지역만 집값이 튀고 공급도 쏠리는 걸까?”라는 의문을 품어보셨나요?

1. 강남과 비강남의 극단적 온도차, 주택 지표가 보여준 현실

이번 서울시 국정감사에서 가장 눈길을 끌었던 부분은 지역별 공급 불균형 데이터였습니다. 장종태 의원이 제시한 자료에 따르면 오세훈 시장 취임 전후 월평균 주택 준공 실적을 분석해보니 강남 3구는 11.5% 늘어난 반면 나머지 22개 자치구는 무려 43%나 감소했어요. 특히 양천구, 영등포구, 용산구 같은 주요 주거지역의 준공 실적은 70~90%나 뚝 떨어진 반면 강남구 홀로 77.3%나 증가하는 기현상이 나타났습니다.

집을 짓기 위한 첫 단추인 주택 인허가 실적도 비슷한 양상을 보였는데요. 오 시장 재임 기간 동안 강남 3구의 인허가가 5.3% 줄어드는 사이 나머지 22개 자치구는 14.5%나 감소했습니다. 결국 서민과 실수요자들이 많이 거주하는 비강남권의 입주 물량이 빠르게 마르면서, 서울 전역의 체감 주거 불안이 훨씬 더 심각해졌다는 지적이 쏟아져 나온 것이죠.

2. ’43만 가구 증발’ vs ‘규제 완화 실책’, 팽팽한 충돌

이러한 비판에 대해 오세훈 서울시장은 현재의 공급 공백이 과거의 정책 실패에서 비롯된 ‘시차 효과’라고 강력히 맞섰습니다. 박원순 전 시장 시절인 2012년부터 2020년까지 재개발·재건축 정비구역 389곳이 해제되었고, 이로 인해 약 43만 가구의 잠재적 아파트 공급 기반이 뿌리째 뽑혔다는 설명인데요. 특히 해제된 389곳 중 98.5%에 달하는 383곳이 강남 3구 외 지역에 집중되어 비강남권의 타격이 불가피했다고 강조했습니다. 정비사업 완공까지 통상 12~22년이 걸리는데, 과거에 싹을 잘라놓고 제초제까지 뿌린 여파가 지금 나타나고 있다는 다소 거친 비유까지 나왔어요.

반면 야당은 시장 상황을 제대로 읽지 못한 규제 완화 번복이 불을 질렀다고 몰아세웠습니다. 지난해 초 잠실·삼성·대치·청담동 일대의 토지거래허가구역을 풀 당시 이미 잠실 거래량이 50.5%, 삼성이 203.7%, 대치가 101.6%, 청담이 439.7% 급증하며 서울시 평균 상승률(약 22%)을 압도하고 있었는데도 섣부르게 빗장을 풀었다는 비판입니다. 실제로 해제 후 불과 35일 만에 재지정되기까지 강남 3구와 용산구의 아파트 거래량은 3배 뛰었고 거래금액 역시 2조 6000억 원에서 7조 8000억 원으로 폭증했거든요.

이에 대해 오 시장은 2024년 12월 검토 당시 한국은행과 주요 연구기관들이 부동산 시장 침체 방어 조치가 필요하다고 진단했었다며, 이미 시장이 달아오른 상태에서 규제를 풀었다는 지적은 사실과 다르다고 해명했습니다. 이처럼 정책 판단의 시점과 외부 진단을 두고 양측의 해석이 완전히 엇갈리고 있는 상황이에요.

3. 연말연시 우상향 전망, 실수요자가 마주한 딜레마

공방의 책임 소재를 떠나 당장 시장에 발을 딛고 있는 우리에게 가장 두려운 대목은 앞으로의 전망입니다. 오세훈 시장은 국감 현장에서 전세 물량 고갈로 인한 전월세 가격 상승과, 불안감에 쫓긴 실수요자들의 매수 가수요 가담을 직접 언급했어요. 그러면서 올해 연말이나 내년 초까지는 서울 집값이 꺾이기보다는 우상향 흐름을 이어갈 가능성이 높다고 내다봤습니다.

임대차 시장에서 시작된 전세 품귀가 매매가를 밀어 올리고, 조급해진 실수요자들이 패닉 바잉에 나서면서 집값이 더 뛰는 악순환이 이어지는 셈이죠. 주택 공급이 단기간에 뚝딱 이뤄질 수 없는 구조적 한계 속에서, 실수요자들의 셈법은 날이 갈수록 복잡해지고 있습니다.

💡 지니의 생각 저는 이번 논쟁을 보면서 부동산 정책이 지닌 ‘시차의 덫’을 다시금 뼈저리게 느꼈어요. 10년 전 재개발 구역을 해제했던 결정이 지금의 기록적인 입주 가뭄으로 돌아오고, 몇 달 전 규제를 잠시 풀었던 결정이 불과 한 달 만에 시장을 뒤흔드는 걸 보면 말이죠. 누구 탓인지를 따지는 정치적 공방도 필요하겠지만, 지금 당장 집을 구해야 하는 청년과 서민들에게 필요한 건 과거 탓이 아니라 ‘도대체 내가 들어갈 수 있는 집이 언제 어디에 나오는지’에 대한 예측 가능한 타임라인이 아닐까 싶습니다.

정리하며

오늘은 88주 연속 오른 서울 아파트값 급등 배경과 국정감사에서 드러난 공급 부족의 속사정을 살펴봤어요. 다음에는 이번에 거론된 주요 정비사업 구역들의 실제 착공 및 분양 일정들이 어떻게 진행되고 있는지 현실적인 공급 스케줄을 함께 체크해 보도록 하겠습니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다 😊.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 투자·청약·법률 판단의 근거로 사용하지 마세요.

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